Ngày 30/5, câu lạc bộ bất động sản TP Hồ Chí Minh (HREC) đã tổ chức toạ đàm pháp lý và thị trường bất động sản trong chu kỳ mới nhằm phác hoạ bức tranh về các xu hướng pháp lý lẫn bối cảnh thị trường bất động sản trong chu kỳ mới.
Diễn đàn thu hút sự quan tâm của nhiều diễn giả uy tín và đông đảo nhà đầu tư bất động sản. Ảnh: Nguyễn Lạc.
Có thể thấy, trong thời gian gần 6 năm dài vừa qua, thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh nói riêng đã trải qua nhiều biến động, thách thức và hiện tại vẫn đang phải đối mặt với nhiều khó khăn cho việc phục hồi, dù rằng các dấu hiệu phục hồi của thị trường trong quý II/2024 này đã có dấu hiệu khá rõ nét hơn.
Hiện nay, theo chương trình xây dựng pháp luật, Quốc hội có thể thông qua việc cho phép có hiệu lực sớm với ba 3 luật quan trọng hàng đầu mà hầu hết cộng đồng doanh nhân, những nhà đầu tư trong và ngoài nước đang quan tâm, kỳ vọng là Luật Đất Đai năm 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất Động sản năm 2023. Cả ba luật này dự kiến sẽ có hiệu lực sớm từ ngày 1/8/2024 thay vì phải chờ đến ngày 1/1/2025.
Chia sẻ tại buổi toạ đàm, ông Phạm Văn Võ – Thành viên Hội đồng Khoa học và Hội đồng Giảng huấn, Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản, đã phân tích những điểm mới của Luật Đất đai 2024 liên quan đến dự án bất động sản.
Cụ thể, những điểm mới về chủ thể kinh doanh bất động sản như: Không có sự phân biệt giữa cá nhân trong nước với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam; quy định cụ thể về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản. Những điểm mới này sẽ gây khó khăn hơn trong việc lựa chọn chủ đầu tư phát triển dự án bất động sản.
Bên cạnh đó, những điểm mới về phân lô, bán nền: Mở rộng khu vực cấm phân lô, bán nền; quy định cụ thể, chặt chẽ hơn điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án phân lô, bán nền… tác động đến dự án bất động sản là không được thực hiện dự án phân lô, bán nền tại các phường của đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III. Như vậy, sẽ khó khăn hơng trong bán nền cho khác hàng do vướng các điều kiện do luật định.
Thêm nữa, những điểm mới về kinh doanh nhà, công trình xây dựng: Về thanh toán trong mua bán nhà, công trình xây dựng, phần diện tích sàn của công trình xây dựng; cho phép thoả thuận có bảo lãnh ngân hàng hay không?; quy định về uỷ quyền trong giao dịch bất động sản,… Điều này sẽ làm cho việc mua bán, cho thuê, cho thuê mua, huy động vốn… trở nên khó khăn hơn.
Ông Châu Việt Bắc – Phó Tổng thư ký VIAC, Phó Giám đốc Chi nhánh VIAC tại TP. Hồ Chí Minh, đã phân tích những điểm mới của Luật Đất đai 2024 liên quan đến dự án bất động sản, trong đó Luật Đất đai 2024 (Điều 236) đã làm rõ thẩm quyền giải quyết của trọng tài, giải quyết những điểm chưa rõ ràng, vướng mắc. Đồng thời, luật nới rộng thẩm quyền của trọng tài, giảm gánh nặng cho Tòa án; giải quyết được một phần sự nhập nhằng trong thẩm quyền trọng tài quy định tại bộ luật dân sự (về thẩm quyền riêng biệt của Tòa án).
“Ngoài ra, luật bổ sung quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất (Điều 30) và quyền cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất (Điều 34). Đồng thời tạo điều kiện pháp lý cho các dự án bất động sản được phép chuyển nhượng, cho thuê lại quyền thuê đất, hạn chế tranh chấp phát sinh” – ông Bắc chia sẻ.
Các dấu hiệu phục hồi của thị trường trong quý II/2024 đã có dấu hiệu khá rõ nét hơn. Ảnh: Nguyễn Lạc
“Tác động của quy định mới với các giao dịch bất động sản trong chu kỳ mới sẽ chi tiết hơn trong kiểm soát giao dịch mua bán bất động sản, bảo vệ nhiều hơn cho bên mua. Bên cạnh đó, sự thay đổi quy định pháp luật sẽ tăng lượng đầu tư, từ đó gia tăng tỷ lệ các giao dịch bất động sản có yếu tố nước ngoài” – ông Bắc đánh giá.
Luật Đất Đai năm 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất Động sản năm 2023 có thể có hiệu lực sớm hơn 5 tháng, HREC đánh giá đây là một bước đi quan trọng trong nỗ lực của Chính phủ xuyên suốt từ năm 2020 đến nay nhằm giúp thị trường bất động sản sớm phục hồi để có thể bước vào một chu kỳ mới.
Theo HREC, trong giai đoạn hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản hay các nhà đầu tư cần nhanh chóng tận dụng được các quy định mới đưa vào thực tiễn để có thể nắm bắt được cơ hội, tạo ra các giá trị cho sự phát triển bền vững khi hành lang pháp lý mới đang dần trở nên rõ ràng và minh bạch hơn.
Nguyễn Lạc/Thời Báo Tài Chính Việt Nam
